Monthly Archives: September 2011

在美国流传着这样一句戏语，“有两件东西是人人都逃脱不掉的：一是死亡，二是上税”。美国税种多如牛毛，物业税只是其中的一种。物业税在中国好像是近几年提出的一个对房产拥有人的一个新税种，而它在美国已经存在很多很多年了。物业税在美国叫Property Tax, 直译成中文叫”财产税“ ，“地税”或”不动产税“，它是针对土地，建筑等”有形“的财产征收的一个税种，就算你已经付清了全部银行贷款，房屋和土地成了你的私有财产，但如果这财产在你的名下，你就得年复一年的上缴这笔财产税，直到你不拥有它为止。 那么，第一，在美国有哪些人和机构要付这笔物业税呢？以Iowa 州为例： 从上图可以看出：在Iowa 州一年中所征收的物业税总数中，房屋主人（Home owners）缴纳了43% ，占最大比例。 农场主占22%，商业和工业占31%，公用事业包括铁路等占3%左右。 第二，美国的物业税和税率是如何评估的？ 以大家最为关心的自住宅为例, 用于缴纳物业税的房产价值（包括院子土地和房子）并不完全是当年的市场价（market value),而是由州，县有关机构的专业人员（ assessor ）结合当地（或周围）的房市价格而评出的一个评估价（assessed value.）。我家所在的县（county)每2年评估一次，在过去的7，8年中，美国房市繁荣，房子增值较快，而近3年来由于房市引发的金融危机，我家房价基本滞涨，好在我们这没有什么房市泡沫，所以房子也没掉价，所以这个房产的评估价基本没变。 还有就是物业税的税率问题，由于物业税在美国是个地方税种，因此每个州的税率都有所不同，大多数州的物业税率在房产评估价的1.5%左右，对于评估价在20万美元的房产来说，每年应缴的物业税就是3000美元。美国德克萨斯州，由于他们州民不缴州税，所以那里的物业税较高，好像有3%左右，但他们的房子便宜，总额并不太高，全美需交纳总额最高的州是纽约和新泽西州，平均在8000美元/年左右。因此，物业税的征收对恶意炒房投资起到一定的抑制作用，对买房出租的人也必须将每年必不可少的物业税小心的计人成本，看看有否有正的现金流再做决定。 当然，在美国，从设置property Tax 物业税的本意来说，它的第一功能是为地方财政出力，改善当地教育和社区福利等项目。 第三，物业税这块蛋糕是如何切的： 物业税的缴纳时间可能各地不同，我家所在的县（county)是每年分2次缴纳，分别在3月和9月，在9月交纳完毕后，县财政局会给每家寄上一份清单，一是报告各家房产的评估和如何缴纳的，二是报告交税人，你家所缴纳的物业税在本县是如何分配和使用的，各项都列的十分清楚，让纳税人心中有数。 下面看一下寄给我家的清单局部： 上面列的是我家缴纳的物业税是如何用于我家所在城市的： 可以看出，所缴纳的物业税中，有3个大块，近45%用于学区的公立学校，包括学前班，小学，初中和高中的12年义务教育。34%用于房子所在城市公用建设和福利，17%用于所在的县等。当然以上只是物业税一项的分配情况，居民所缴纳的州税或城市税也会按比例拨给。可谓是羊毛出在羊身上，取之于民，用之于民。 第四，一些减免项目： 物业税不是一刀切的，各地都有一些针对不同人群的减免项目，比如服役的军人家庭的物业税，年满65岁以上的低收入老人，还有残疾人士等等。

a picture = 1000 words, 啥也不多说，先看图吧： 中秋过后，我们这高纬度地区天就渐渐的凉了，上周有几天家里已经开了暖气。后院地里的黄瓜，番茄，四季豆等已接近尾声，只有辣椒还呈现高产态势。 今年夏天至今都是吃自产的辣椒，共有4个品种。 6月大白菜收割后，第二茬的紫皮萝卜，陆续可以收成了。 随便撒了一把种子，竟然也结出了不少果实，真正体验了拔萝卜的乐趣，老筒子们当年在幼儿园都唱过“拔萝卜”吧。 斗胆将老杜的《五律》改一改：”天上秋期至，人间花正浓“ 来描写一下我家的秋花，（杜甫原诗“天上秋期近，人间月影清”） 一枝花的孩子们，这个一年生的花我家每年都种，秋天是开花的旺季，英文名叫zinnia, 今天终于知道它的中文名叫–百日草，百日花，顾名思义，花开百日。有多种颜色，分长杆和短杆2种，我这个是短杆的，不宜插花，但花头多。后面黄色的是大丽菊，也是我年年必种的。 在菜园子旁边自生自长的小向日葵，估计是邻居家的种子被兔子或小鸟带过来的。 英文名叫Stonecrop ，中文名属景天类，不知是不是与红景天一个家族。这种花是多年生的，非常好伺候，耐寒，春天像芦笋一样发出头来，然后正个夏天都是绿叶并长出花蕾，秋天，天一凉就渐渐转红，它的别名就叫“ Autumn Joy” –秋天的喜乐。 米国的菊花没有国内的千姿百态，多数属于可以种在室外并可以过冬的”Gargen Mum” , 庭院菊，一枝小小的苗，到来年的秋天便发出几十倍的一大丛，花头虽然小，但以数量大去胜，全部绽放的时候还是很壮观的。 中秋节时花几美元买一盆放在家里，很有点中国风的味道，等花儿全部谢后，将败花头剪掉，然后埋到后院，来年怕便是“满城尽带黄金甲”了。

美国的房子建好后，厨房里除了冰箱要自买外，其他设施都是按要求配置好的，所以住进来后这厨房基本没有大的再装修，小的变动有几处：换了适合炒中国菜的强力抽排油烟机，几年前旧的洗碗机漏水，买了台新的自己接上了。另外，把在中央岛上过时的日光灯贴顶灯箱拆了，换上了近年来时髦的吊灯，这些都是DIY的，仅此而已。 前2个月，眼凑着美国股市一泄千里，银行利息一跌再跌，把钱压在床底下也不是回事儿，有木有？想想还不如将“刀” 砍在厨房的改造上，从小处讲是美化家庭食堂的环境，让大厨和就餐人员舒心工作和就餐，从大处讲是为提升米国的内需和就业，为提高米国GDP减少米国国债贡献一份力量，两全其美的好事啊，说干就干。这次动作大了点—- 换厨房的全部台面（Countertop），原来的好像是木头什么的复合材料，10多年了，台面与墙面，台面与洗菜池的接缝有不少霉点，木质材料弄上油渍也不好清理。 通过对瓷砖，Laminate， corian，marble(大理石)等几种材料的比较，最后选择了花岗岩（Granite)作为台面，它花色多，美观光亮，易清洁，坚固耐用，不用每年在表面密封（seal）。现在在美国，花岗岩是做厨房台面最流行的材料，今后如果要卖房子也是一个卖点，虽然比较贵些，但一次性投资还是值得的。关于花岗岩的辐射问题，我们自己也做过研究和询问过专家了，都认为可以忽略不计的。 这次当然不能亲力亲为DIY了，找Lowe’s （美国一家大型连锁家居材料店）作全权代表，我们先选好了花岗岩的颜色和材质（样品），与Lowe’s 签好初步合同，隔天有Lowe’s派出专业人员上门量好台面尺寸，然后给出最后装修价格，包括材料费，人工费（切割，安装，拆旧，扔旧），新的2连体水池，新水龙头，还有他们出面请的有执照水管工等，全部加起来3700 大刀，最后签正式合同，交钱，等待上门安装。原来说好在交钱后半个月内装好，后来一拖再拖，等了1个月，总算在8月的最后一天来了，花冈岩材板已事先按尺寸切割好了，2个水池的洞口也切好了，2个工人连拆旧的台面到新的换上，3个多小时就完成了。但是由于他们之间的沟通问题，本该下午来的水管工没有按时来，打了电话道歉，第二天上门将新的水龙头和水池下的余厨粉碎机重新接好了，于是，小厨房旧貌换新颜了。 看一下前后对比： before，开放式厨房，里面是正式餐厅，前面是早餐桌，与起居室连接。台面是木质材料的，水池是白陶瓷的，突出于台面，不好清理。 after1, 新厨房全貌，新的花岗岩颜色与原来的相近，与白色的厨柜相配还比较协调，色浅，小厨房显得比较大。 after2, 不同花色的花岗岩价钱相差很大，因为花岗岩是天然石头，如果一种花色的花岗岩在自然界存在较多，它的价钱就便宜，反之亦然，所谓的“物以稀为贵”。我家是白色厨柜比较好配色，我们看上的这种叫Majestic white, 在自然界分布较广，价钱不算贵，49美元/平方英尺。 after3, 水池换成不锈钢的，而且低于台面，非常好清洁。 after4, 水龙头是Lowes 推荐换成的新式水龙头，单孔。除了冷热水可调外，还可变换出水形状，另外原来单独的喷水冲洗龙头与水龙头合二为一，用时抽出来。 after5, 在中央岛对面，靠冰箱的一小块也换成花岗岩了，这里是我家的咖啡角。 after6, 下一步要进行的工程是，在炉灶后面的墙上贴backsplash, 不知中文名叫什么？防溅板？然后换新的四眼炉灶，可能还有冰箱。生命不息，折腾不止，花钱继续！

革命就是请客吃饭–今年我家的劳动节（下） 下篇— 后院BBQ Party 夏天在自家后院烧烤是美国家庭很常见的烹调方式，像我家后院对面和左侧的老美邻居，就常常在晚饭时烤些汉堡和热狗，买些面包，拌个色拉就打发一顿了。我们还是中国胃，虽然家里大小烧烤炉有2个，但是烧烤的次数是很少的。这次儿子他们在劳动节回家，对于我们高纬度地区来说，9月过后在外烧烤的时间就不多了，加上是中秋节前的节日，所以早早就计划了请几家朋友来家里办个BBQ Party，一是庆祝劳动节，二是庆祝中秋节. 9月4日周日，昨天周六下了一天雨，今天艳阳高照，秋高气爽，是个烧烤的好天气。除我家4口，来宾有我儿子他们的高中好朋友，我大学同学的儿子（在此留学），来自广州某研究所的访问学者和她女儿，还有楼同学公司里的同事一家，他家最近有“弄瓦”之喜，也值得庆贺，全部能上座的11位（不算小baby), 很是热闹。 烧烤在我家历来是我儿子“掌勺”，因为他在高中时参加过一个烧烤俱乐部，叫“Team Tailgate”, 我上网一查，这个俱乐部居然还是一个全美”连锁“的民间组织，具体说，就是在一些大型体育活动前，特别是大学橄榄球赛前，一些朋友在停车场从车上搬下烤炉，就地烧烤的一种社交Party，在美国非常流行。 这是我儿子高中烧烤俱乐部的队服，袖子被他剪掉了。当时他们这些”好吃“的高中生，在他们高中橄榄球比赛前，每人带个小小的煤球烧烤炉，用车载到高中停车场，然后围在一起烧烤，当然不到21岁，酒是绝对不能喝的。 所以说，在我家我儿子烧烤是最有经验的，我的主要任务就是买烧烤用的各种食材，有的需事先腌好。另外，拌些凉菜也是我的任务，对于中国人来说，在大口吃肉的同时，素味凉菜是必不可少的，这次的凉菜有： 凉拌麻辣木耳。东北压缩木耳二块，泡发，用开水焯一下，过凉水，青红椒切丝。大蒜4瓣，拍碎，加酱油，陈醋，辣椒油，花椒油，加入木耳内拌匀即可。 红油凉粉。用绿豆粉加水自制凉粉，放凉待用。第二天凉粉切丝，起热锅，加大蒜，盐，酱油，老干妈辣酱爆香，加入凉粉内拌匀，最后拌入黄瓜丝（自种）。 希腊式蔬菜色拉，儿子女友做的。生菜，洋葱，黄瓜，番茄，加橄榄油，柠檬汁，盐，等，非常清爽。 保留菜目—阎氏南京咸水鸭。已经有我2个大学同学吃过了，自夸一下，名不虚传。 美式鸡尾酒虾，买现成，自己装盘的。 烧烤开始，儿子在烤猪排，旁边是他高中同学 韩国牛仔骨，这个最受欢迎，关键是要用韩国牛仔骨酱料并腌制2个小时。 香烤三文鱼，烤前用美式海鲜BBQ 调料腌一下即可。 堪萨斯风味烤猪排（steak seasoning, kansas city style), 这个不太受追捧，用的是上好的里脊肉，每人只准备了一块，还是剩了几块。哎，想想国内猪肉多贵啊，这里居然木有人喜欢…. 还有朋友带来的2个菜，青椒肚丝，炒鱼片，也很入味，忘记拍照了。酒水是冰镇百威啤酒和果汁。 另一家朋友送的鲜花和国内带来的茶叶。 饭后甜点：花色驴打滚，月饼，西瓜，葡萄，樱桃，热茶等。 9月5日，劳动节假期最后一天，早上到大学区的一家咖啡店吃了简单早饭，中午到市里一家中美自助餐吃中饭，吃完，饭店门口告别，儿子他们开车回st.louis, 我们回家。 吃吃喝喝的劳动节结束了，汇报完毕。